Xuất hiện nhà đầu tư, nhưng chưa vội lo bong bóng bất động sản

Thị trường đã xuất hiện nhà đầu tư, đầu cơ

Diễn biến thị trường bất động sản năm 2015 cho thấy, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã thành công trong điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt, góp phần tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng.

Nhiều ngân hàng thương mại đã hợp tác chặt chẽ với các DN bất động sản cung ứng nguồn vốn đầu tư cho chủ đầu tư và hỗ trợ người mua nhà, tín dụng toàn ngành tăng khoảng 18%, cao hơn năm 2014.

Riêng tại TP. HCM, tín dụng bất động sản năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ; lượng kiều hối chuyển về TP. HCM đạt 5,5 tỷ USD, bằng 38,69% cả nước, trong đó tỷ lệ kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%.

Một điểm rất quan trọng của thị trường bất động sản trong năm qua là có nhiều DN trong nước “bắt tay” vơi các đối tác nước ngoài để thu hút nguồn vốn phát triển dự án, như Công ty Đầu tư Nam Long đã hợp tác với Quỹ đầu tư IFC thuộc World Bank, với Công ty Hankyu Realty và Công ty Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản); Công ty An Gia hợp tác với Quỹ đầu tư CREED (Nhật Bản) với tổng mức 200 triệu USD; Tập đoàn Gamuda Land Malaysia đã đầu tư vào Dự án Celadon City (quận Tân Phú); Công ty Phúc Khang hợp tác với Quỹ đầu tư Providence và Công ty Adam Khoo (Singapore); Công ty Trần Thái và Công ty Tiến Phước liên doanh với Qũy đầu tư GAW Capital; Quỹ đầu tư Vinacapital, Jen tiếp tục mở rộng đầu tư vào bất động sản...

Nhiều DN địa ốc tên tuổi và uy tín như Công ty Nhà Thủ Đức (TDH), Công ty Hưng Thịnh, Tập đoàn Novaland, Công ty Phú Long, Phúc Khang, Him Lam, Vingroup… đã cung ứng cho thị trường những dự án nhà ở có chất lượng cao, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của các tầng lớp dân cư, Việt kiều, người nước ngoài, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.

 

Một yếu tố mới năm qua là thị trường bắt đầu có sự tham gia của các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản. Đành rằng, hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp (cho thuê, mua đi bán lại) trên thị trường bất động sản là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường, giúp kết nối cung - cầu và làm cho thị trường sinh động, nhưng nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường bất động sản thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến sự bất ổn và đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng trên thị trường như đã xảy ra năm 2007, năm 2010.

Trong năm 2015, tại TP. HCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường bất động sản, tăng gấp 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp.

Nếu nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đầu tư trên 50% giá trị hợp đồng mua nhà bằng chính nguồn vốn của mình, thì có thể yên tâm, nhưng trên thực tế, nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã vay đến 70 - 80% và trong số đó có người vay ngoài xã hội với lãi suất cao, thì độ rủi ro rất lớn và cũng là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn trên thị trường bất động sản.

Chưa có nguy cơ bong bóng

Nhìn lại năm 2015, thị trường bất động sản không xảy ra tình trạng bong bóng, đúng như dự báo trước đây của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoRea).

Bong bóng bất động sản đã xảy ra trong năm 2007 và năm 2010 là nguyên nhân quan trọng góp phần gây lạm phát, bất ổn kinh tế vĩ mô, làm thiệt hại rất lớn cho người tiêu dùng, cộng đồng DN và thị trường bất động sản.

Qua nghiên cứu và tổng kết từ thực tiễn, HoRea nhận thấy các điều kiện khách quan và chủ quan làm phát sinh bong bóng bất động sản là:

"Có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng bất động sản trong năm 2016. Tuy nhiên, cần thận trọng quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả".

(1) Khi nền kinh tế đất nước phát triển quá nóng dẫn đến khả năng kiếm tiền nhanh, nhiều, và mua bất động sản như là phương thức bảo toàn giá trị nguồn tiền kiếm được;

(2) Khi buông lỏng chính sách tài khóa, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, dễ dãi và không kiểm soát được dòng tiền vay sử dụng sai mục đích;

(3) Khi có sự phát triển lệch pha trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phân khúc bất động sản cao cấp;

(4) Có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản, đi đôi với tình trạng tăng giá bất động sản bất hợp lý, quá đáng trên thị trường;

(5) Khi có sự xuất hiện của những nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo các đợt sóng liên tục trên thị trường bất động sản;

(6) Khi thiếu sự can thiệp hợp lý của Nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng; điều tiết nguồn cung dự án bất động sản thông qua các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở.

Nghiên cứu các điều kiện trên đây, đối chiếu với thực tế thị trường bất động sản năm 2015 và xu thế phát triển năm 2016, có thể nhận thấy:

Thứ nhất, năm 2016, dự báo nền kinh tế toàn cầu tiếp tục sụt giảm tăng trưởng, giá dầu giảm mạnh tác động đến nước ta, chắc chắn nền kinh tế nước ta chưa thể phát triển nóng.

Thứ hai, Nhà nước vẫn đang tiếp tục thực hiện chính sách thắt chặt tài khoá, thắt chặt chi tiêu công, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt (tăng trưởng tín dụng năm 2014 chỉ 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, trong lúc tăng trưởng tín dụng năm 2007 - năm đỉnh của bong bóng bất động sản - lên đến hơn 37%) nên chắc chắn sẽ không có chuyện Nhà nước buông lỏng tín dụng năm 2016.

Thứ ba, quả thật, gần đây trên thực tế có sự gia tăng nhiều dự án bất động sản cao cấp, nhưng mức hấp thụ của thị trường năm 2015 là tích cực, chưa xuất hiện tình trạng “bội thực” (cung vượt cầu quá lớn) trên thị trường bất động sản.

Do vậy, có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng bất động sản trong năm 2016. Tuy nhiên, cần thận trọng quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả.